年终点评|雅居乐：手中有粮，心中不慌
1月8日，河南许昌2020年的第一场土拍，雅居乐以6.2亿元取得建安区两幅住宅地块，总建筑面积约48.1万平米。
1月9日，广东肇庆同样是新年首拍，雅居乐再以8.4亿元成功竞得肇庆新区2宗合共17.8万平米的商住用地，实现成功首进肇庆。
开年不过10多天，在其他房企扎堆海外发债的时候，雅居乐却在淡然广纳粮。这背后，一方面源于雅居乐对投资窗口期的判断，而另一方面，也源于雅居乐稳健的财务状况。
超额完成业绩目标开疆扩土备足底气
1月6日，雅居乐集团发布公告称，2019年，雅居乐集团共实现预售金额1179.7 亿元，同比增长约15%;实现预售建筑面积891.1 万平方米，同比增长11.71%。
按照此前1130亿元的预售目标来计算，2019年里，雅居乐已超额完成预定目标。
另一方面，雅居乐的负债率却在下降。2019年中期的资产负债率为74.5%，相比2018年下降1.6个百分点，远低于行业平均水平。
所谓手中有粮，心中不慌。销售业绩的持续稳步增长，为雅居乐战略布局积蓄了足够底气——2019年全年，雅居乐地产先后进入北京、石家庄、昆明、清远等多个新城市。据克尔瑞研究中心数据显示，2019年，雅居乐新增土地货值1156.5亿元，同比2018年统计的902.8亿元，有28.1%的增幅，集团未来扩张策略，可窥见一二。
扩大湾区覆盖率享长三角一体化红利
细看雅居乐新增的土储结构能发现，2019年的雅居乐在布局上有两大偏爱。
首先，不断扩大在大湾区的深耕效应，是雅居乐2019年土储布局上的关键方向。
2019年上半年里，雅居乐在惠州、江门、清远均有收获，下半年里，雅居乐又入手中山、茂名地块，并于2020年初首入肇庆，进一步扩大在大湾区的覆盖城市面。
作为大湾区的本土房企，大湾区一直是雅居乐的重要基石。28年来，雅居乐地产一直深耕布局粤港澳大湾区，目前已经在大湾区精心打造超过70个项目。截至2019年上半年，雅居乐拥有土储约3927万平米，其中，位于粤港澳大湾区的土地储备达915万平米，占到集团总土地储备的23.3%。
亿翰智库分析认为，2016年，全国化均衡布局的雅居乐开始重新将主战场放回大本营，重仓大湾区。2017年粤港澳大湾区被正式写入政府工作报告，大力推动粤港澳大湾区建设，未来将其打造成世界级湾区，发展潜力十分巨大。优质的土储是企业发展的基石，雅居乐这一投资布局很好的抢占了先机，大湾区红利的释放，不仅助力雅居乐2018年首破千亿，还为2019年的发展奠定了基础。随着这些货值的逐步转化，又将为雅居乐2020年乃至未来3年的稳健发展提供业绩保证。
而雅居乐2019年的另一个布局偏爱，是华东区域。
华东区域一直是中国房地产市场最活跃区域之一，起步早、市场化程度高，且由于区域内经济发呆，市场的容量和需求量都更为稳定。尤其在2019年《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》发布后，这一区域更成为房企趋之若鹜之地。
早在2013年时，雅居乐就已开始重点布局华东区域，一年内进入上海、南京、扬州等地。2018年时，雅居乐继续加码华东，区域新增土储占年度总土储比例达到35.4%。从年报上看，2018年时，雅居乐华东区域所贡献的预售金额，就已经占到集团全年业绩的20%，仅次于华南区域。
2019年，雅居乐继续巩固在南京、合肥、昆山、扬州的布局，从新增建面来看，华东区域依然是新增最多的区域。而从业绩看，华东区域2019年的业绩贡献率还将大概率上浮。
截至2019年6月，雅居乐拥有近4,000万平米的土储，对应楼面平均地价为3255元/平米，仅为当期预售均价14340元/平米的22.7%。而相应的是，报告期内，雅居乐的净利润上升37.7%至58.94亿元，净利润率亦较2018年上半年上升4.0个百分点至21.7%;股东应占利润则为50.77亿元，较2018年同期上升35.1%。
持续投资非房业务物业服务板块成亮点
2016年，“雅居乐地产控股有限公司”更名为“雅居乐集团控股有限公司”，正式走向多元化。目前，已形成以地产为主，雅生活、环保、教育、雅城科创、房管、资本投资和商业管理八大产业集团并行运营的格局。进入2019年，雅居乐在非房领域的投入初步进入收获期。
尤其在物业服务方面，去年9月雅生活成功收购中民未来控股集团旗下的中民物业60%股权，在管面积将突破5亿平方米，管理项目将突破3000个，一举跃居行业龙头。
物业行业作为地产行业的衍生产业，不止服务于增量市场，更服务于自持和存量资产，市场化程度高，创新业务多样，被视为地产分支里的蓝海产业，发展空间巨大。近些年分拆上市的物业公司，PE基本都高过母公司，实现了财务上的自给自足，雅生活也不例外。
截至2019年上半年，上市一周年的雅生活已实现营业额22.41亿元人民币，同比增长59.4%;公司股东应占利润5.41亿元人民币，同比增加62.9%，实现了规模及财务业绩的高速增长。
随着中民物业的并入，雅生活在管面积飞跃提升。与此同时，上市一年多以来，雅生活在运营管理、团队建设和治理体系等方面的经验日益丰富，为增长空间的进一步打开提供了坚实的基础，将可能提前实现2020年百亿收入的三年目标，未来发展的前景可期。
除了雅生活，集团旗下的环保、建设、房管及商业业务也都在发挥协同效应，具备自我生长能力。上半年，雅居乐集团的环保业务收入较去年同期上升68.9%，建设和房管等业务持续稳健发展。预计未来可进一步稳固集团“粮仓”输送更多贡献值，为雅居乐集团未来的持续健康发展奠定更坚实的基础。